CZY INWESTOR ZAWSZE MUSI ODEBRAĆ ROBOTY BUDOWLANE?

INSPEKTOR NADZORU INWESTORSKIEGO | Do właściwego zrozumienia problematyki odbioru, należy na wstępie dokonać swego rodzaju zdefiniowania czym jest odbiór. Pojęcie to oznacza moment, w którym roboty budowlane zostały zrealizowane w sposób kompletny, zgodny z umową, bez istotnych wad i można je w związku z tym przedstawić inwestorowi do oceny jakościowej. Dokonanie odbioru jest zatem z jednej strony potwierdzeniem wywiązania się wykonawcy z najważniejszych ustaleń umownych, z drugiej zaś strony, jest momentem, podczas którego inwestor według własnego klucza ocenia jakość wykonania robót. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że odbiór jest związany z prawem cywilnym, co oznacza, że nawet ustne ustalenia mają charakter wiążący, a co z tego wynika, nie istnieje konieczność protokolarnego spisywania protokołu odbioru.

Kiedy tylko wykonawca wykona w sposób kompletny roboty budowlane (lub też kompletnie zrealizuje roboty na jakimś odcinku), ma prawo zgłosić roboty do odbioru końcowego (ewentualnie częściowego). Trzeba zaznaczyć, że jest to jego uprawnienie, nie zaś obowiązek. Trudno jednak z uwagi na konsekwencje odbioru, o których można przeczytać w dalszej części artykułu, wyobrazić sobie sytuację, w której wykonawca nie jest zainteresowany odbiorem. Przepisy kodeksu cywilnego wskazują również, że dokonanie odbioru jest obowiązkiem (nie uprawnieniem) inwestora. Inwestor nie może się od tego uchylać, jeśli tylko wykonawca spełnił podstawowe przesłanki do jego zgłoszenia. Tymi przesłankami jest przede wszystkim zgodność wykonania robót z umową. Należy tu zaznaczyć, że owa zgodność oznacza nie tylko poprawność realizacji z treścią zawartej umowy o roboty budowlane, ale również z dokumentacją projektową (która często stanowi załącznik do umowy) czy innymi ustaleniami, notatkami. Ponadto, o czym wcześniej wspomniano, roboty budowlane powinny być kompletne (ewentualnie odbierany odcinek powinien być wykonany kompletnie). Ostatnim ważnym aspektem jest brak istotnej wadliwości. Zgłoszone do odbioru prace mogą mieć jedynie małe wady. Trudno jednak, na podstawie istniejących przepisów, określić precyzyjnie czym ta istotna wadliwość jest. Można to pojęcie spróbować opisać, jako taką wadę, która utrudnia właściwą i pełną eksploatację wybudowanego elementu. Reasumując, jeśli tylko roboty budowlane są zrealizowane kompletnie, zgodnie z umową i bez istotnej wadliwości, to do odbioru należy przystąpić.

Dokonanie odbioru robót niesie ze sobą szereg bardzo istotnych konsekwencji. Pierwszą z nich jest uznanie przez inwestora, że roboty wykonane przez wykonawcę zostały zrealizowane i to w sposób prawidłowy. W efekcie, wykonawca ma prawo zażądać wynagrodzenia, które z punktu widzenia jego interesów jest bardzo istotne. Odbiór oznacza również zamknięcie etapu realizacji, a rozpoczęcie biegu gwarancji czy rękojmi. Samo dokonanie odbioru oznacza jedynie domniemanie, że przedmiot umowy jest pozbawiony większej liczby wad (poza ewentualnie wskazanymi podczas odbioru). Ewentualna wadliwość, która w okresie objętym zabezpieczeniem w postaci gwarancji/rękojmi zostanie ujawniona powinna być usunięta. Dokonanie odbioru z wadami (powinny one być mało istotne) oznacza również, że wykonawca deklaruje je usunąć, lub też jest w stanie dokonać porozumienia z inwestorem w sprawie obniżenia wartości kontraktu bez usuwania tychże wad.

AUTOR

dr inż. Jarosław Malara

TAGI: INSPEKTOR NADZORU INWESTORSKIEGO