RĘKOJMIA DEWELOPERA – PODSTAWOWE ZASADY I UPRAWNIENIA W OKRESIE RĘKOJMI DLA KLIENTA

Rękojmia dewelopera | Od października 2014 roku obowiązuje nowelizacja Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którą sprzedawca, w przypadku nieruchomości, odpowiada za wady fizyczne w okresie 5 lat. Należy pamiętać, że zarówno przepisy dotyczące rękojmi jak i wady fizycznej mają charakter ogólny i są stosowane w stosunku do wszystkich transakcji, za wyjątkiem okresu pięcioletniego, zastrzeżonego dla nieruchomości. Zawiłości języka prawniczego powodują, ze same zapisy są mało zrozumiałe. Sens jednak rękojmi udzielanej w budownictwie jest taki, że wykonawca (deweloper) odpowiada przed inwestorem (właścicielem mieszkania) w ciągu pięciu lat za to, że w tym okresie nie ujawni się żadna wada utrudniająca korzystanie z nieruchomości zgodnie z umową i zamierzonym przeznaczeniem. Można w tym miejscu doprecyzować, że z tych przepisów wynika, że stan techniczny nie ulegnie pogorszeniu, jak i nie ujawnią się okoliczności, które były niezgodnością z umową, lub zostały ukryte  podczas odbioru robót. Trzeba wyraźnie podkreślić, że bieg rękojmi rozpoczyna się z dniem dokonania odbioru, a nie jak część osób uważa, z dniem przejęcia lokalu. Odbiór mieszkania z usterkami, bez dokonania jego przejęcia, jest również skutecznym dokonaniem odbioru.

Dochodząc swoich praw wynikających z rękojmi, należy pamiętać, że podstawą do jej zgłaszania jest przede wszystkim zachowanie elementu w stanie zgodnym z zawartą umową. Oznacza to, że w przypadku dokonania zmian i ingerencji w odebrane roboty budowlane, wykonawca (deweloper) nie jest związany rękojmią. Trzeba tu jednak zaznaczyć, że w momencie wykonywania zmian, przeróbek i innych prac ingerujących w stan odbiorowy, to wykonawca tych robót udziela zgodnie z przepisami rękojmi na wykonane przez siebie roboty. Oznacza to, że w przypadku zlecenia wykonania zmian stanu umownego (deweloperskiego) innej firmie, rękojmia deweloperska w zakresie przeróbek, jest zastąpiona przez rękojmie tejże innej firmy.

Omawiając kwestię utraty rękojmi, na wstępie autor niniejszego artykułu wskazuje, że w wyniku prowadzonych przez niego badan, okazuje się, że jedynie około 60% zgłoszeń w okresie rękojmi, płynących od klienta do dewelopera jest zasadne. Oznacza to, że w 2 przypadkach na 5, klienci w sposób bezzasadny starają się zgłosić zastrzeżenia dotyczące domniemanych wadliwości. Zapewne jedną  z podstawowych przyczyn jest niska świadomość klientów połączona z brakiem znajomości branży budowlanej. Zdarzają się jednak przypadki, którym bez wiedzy technicznej można zapobiec.  Podstawową przyczyną odrzuceń zgłoszeń w okresie rękojmi, jest dokonanie ingerencji w przedmiot umowy – brak oryginalności elementów. Odrębną grupę przypadków uznawania zgłoszeń za niezasadne, jest naruszanie zasad eksploatacji. W tym miejscu wskazać należy, ze często deweloper przekazuje w momencie przejmowania mieszkania instrukcję użytkowania i dokumentację powykonawczą, gdzie można znaleźć niezbędne informacje. Występują również próby zgłaszania odebranych robót w okresie rękojmi. Deweloper ma możliwość uznania usterki (szczególnie dotyczącej jakości robót) za niezasadną, kiedy w drodze odbioru, jakość elementu została przez klienta zaakceptowana. Zdarzają się przypadki rzeczywistego nieistnienia wady. Domniemanie wadliwości wynika np. z nieuzasadnionego przeczucia występowania błędu, lub braku świadomości, że dany element działa prawidłowo. Ostatnią zidentyfikowaną większą grupą niezasadności zgłoszeń są kwestie związane z przyczynami leżącymi po stronie sąsiadów lub zarządcy, za co również deweloper nie ponosi odpowiedzialności.